Deutschland erlebt einen Immobilienboom und da ist es wenig verwunderlich, dass Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage immer beliebter werden. Im Gegensatz zu vielen anderen klassischen Anlageformen winkt bei vermieteten Immobilien nämlich eine deutlich höhere Rendite. Aber lohnt es sich wirklich, eine Immobilie zu kaufen, um sie dann zu vermieten? Grundsätzlich gilt: Alle, die einen sehr sicheren Arbeitsplatz und das nötige Kapital haben, sollten über das Investment vermietete Immobilie nachdenken. Allerdings gibt es auch Risiken, die nicht übersehen werden dürfen.
So wichtig ist die richtige Lage
Wer eine Immobilie kaufen möchte, der sollte zunächst auf die richtige Lage achten. Ideal sind Städte, die mehr als 10.000 Einwohner haben. Wenn Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kitas und Schulen in unmittelbarer Nähe sind, dann erhöht das die Chancen, einen Mieter zu bekommen. Wichtig ist es auch, darauf zu achten, dass die Nachbarschaft eine stabile und homogene Struktur hat. Eine Stadt mit einer hohen Arbeitslosenquote ist nicht geeignet und wenn die Mietpreislage durchschnittlich ist, dann spricht das für eine langfristige Vermietung. Wer sich vorstellen kann, selbst dort zu leben, der sollte in dieser Lage auch kaufen.
Stimmen Bauweise und Ausstattung?
Wenn die Bausubstanz stimmt, spielt es keine Rolle, ob ein Haus alt oder neu ist. Es sollten daher nur Häuser infrage kommen, die gepflegt und instandgehalten wurden. Wann wurde das Haus gebaut und wann wurde es zum letzten Mal modernisiert? Auch diese Fragen sind von Bedeutung. Bei Mehrfamilienhäusern ist es zudem wichtig, die Protokolle der Eigentümerversammlung genau zu studieren, denn dort wird festgehalten, ob es Probleme mit dem Haus gegeben hat und welche Arbeiten durchgeführt wurden. Der Kauf einer Immobilie sollte zudem von der Ausstattung abhängig gemacht werden. Wie sehen die Kellerräume aus? Gibt es einen Fahrradkeller und eine Waschküche? Wie sieht der Garten aus und in welchen Zustand sind die Fußböden und die Zimmertüren? Um den Überblick zu behalten, ist es gut, vor der Besichtigung eine Liste mit allen wichtigen Punkten zu machen.
Ein gutes Investment?
Grundsätzlich gilt: Eine vermietete Immobilie ist eine gute Geldanlage. Im Unterschied zu einer Immobilie, die selbst genutzt wird, gibt es für ein vermietetes Objekt steuerliche Vorteile, auf der anderen Seite müssen die Mieteinnahmen und die Nebenkosten versteuert werden. Ein anderer Vorteil ist jedoch, dass der Wert des Gebäudes abgeschrieben werden kann. Diese Abschreibung erfolgt immer in Höhe von zwei Prozent des Gebäudewerts. Sollte die vermietete Immobilie über einen Kredit finanziert werden, dann lassen sich die Zinsen bei der Einkommenssteuer geltend machen.
Die Vorteile
Zu den Vorteilen einer vermieteten Immobilie gehören:
- Eine sichere Geldanlage
- Zusätzliches Einkommen durch Mieteinnahmen
- Steuerliche Vorteile
- Nach zehn Jahren ist ein steuerfreier Gewinn möglich
Die Nachteile
- Ein hoher Aufwand an Verwaltungsarbeiten
- Zahlreiche Pflichten als Vermieter durch Renovierungen und Instandhaltung
- Das Kapital ist langfristig gebunden
- Das Risiko des demografischen Wandels vor Ort
Vor- und Nachteile halten sich die Waage. Wer eine Immobilie kaufen und vermieten möchte, der sollte unbedingt darauf achten, dass der Kaufpreis der Immobilie nicht höher sein sollte, als die Nettokaltmiete von 20 Jahren. Ist der Preis höher, dann ist die Rendite nicht mehr ausreichend. Vielleicht klingt es attraktiv, ein Haus für beispielsweise 192.000 Euro zu kaufen und jede Wohnung dann für 800,- Euro zu vermieten. Aber die fünf Prozent Rendite sind zu wenig, um das Haus instandzuhalten, es zu verwalten und Geld zurückzulegen, falls es zu einem Mietausfall kommt.
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